Promesse de vente et avant-contrat

La signature de l'avant-contrat, promesse de vente ou compromis de vente, n'a rien d'une formalité anodine. Ce que vous devez savoir pour prendre toutes les précautions utiles.
Acheteur ou vendeur s'imaginent parfois que la signature d'un avant-contrat n'engage pas à grand-chose. Rien n'est plus faux : malgré son nom, l'avant-contrat constitue bel et bien un « contrat », au sens juridique du terme, qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties.

Définition

Précisons tout d'abord que la signature d'un avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Mais il est indispensable dans la pratique : en effet, au moment de l'accord, l'acheteur ne dispose généralement pas encore de tous les éléments d'information (droit de préemption éventuel, absence de servitudes, etc.).

En théorie, rien ne vous oblige non plus à vous adresser à un professionnel pour sa rédaction. Mais, dans la pratique, l'appel à un notaire ou à un agent immobilier est lui aussi indispensable, étant donné la complexité de la matière et l'importance des engagements pris. En effet, les termes de cet avant-contrat sont essentiels puisque le contrat définitif ne fera en principe que les reprendre. L'acte authentique ultérieur ne fera que confirmer les termes du pré-contrat tout en « officialisant » le transfert de propriété.

Un délai de rétractation

L'acquéreur non professionnel bénéficie d'un délai de rétractation. Un particulier qui signe un avant-contrat dispose d'un délai de sept jours pour changer d'avis en informant le vendeur par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR. Ce délai court à compter du lendemain de la notification de l'acte ou de l'avant-contrat.
Quand le vendeur est un particulier, il n'a pas le droit de réclamer le versement d'une somme d'argent avant la fin du délai de rétractation. A l'inverse, quand il s'agit d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement ou quand le vendeur est un professionnel, l'avant-contrat peut prévoir le versement d'une indemnité d'immobilisation.
Dans tous les cas, quand l'acheteur se rétracte, il doit récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.
Ce délai de réflexion ne s'applique pas aux ventes aux enchères volontaires mises en oeuvre par les notaires, à la demande de leurs clients.

On distingue deux formules principales d'avant-contrat.

La promesse de vente

La promesse de vente engage surtout le vendeur. Le propriétaire (le « promettant ») donne en quelque sorte une option sur le bien au candidat acheteur, selon les conditions stipulées dans l'acte. Naturellement, la quasi-totalité des promesses de vente comporte une date-limite.

En cosignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et, jusqu'à cette date-limite, il a le droit d'acheter ou non le bien en levant l'option. En contrepartie de cette option, il verse également à l'acheteur une « indemnité d'immobilisation ».
Cette somme représente en général 10% du prix de vente. Mais si le prix est élevé et la durée de la promesse assez réduite, il est possible de diminuer ce montant. Là encore, les parties sont libres de négocier.
La promesse de vente peut être rédigée sous la forme d'un acte notarié. Mais elle peut aussi prendre la forme d'un acte simple, rédigé le plus souvent par l'agent immobilier. Dans ce cas, elle doit obligatoirement être enregistrée dans les dix jours qui suivent auprès du service des impôts. Faute de quoi, elle est frappée de nullité.

Dès lors, plusieurs hypothèses peuvent se présenter.

1. Le candidat acheteur lève l'option dans le délai imparti. La vente est alors conclue sur le plan légal (avant d'être formalisée ensuite par l'acte authentique).

2. Le candidat acheteur ne lève pas l'option. Une fois passée la date-limite, le propriétaire est libre de proposer le bien à un autre candidat et il conserve l'indemnité d'immobilisation.
Si le candidat acheteur manifeste rapidement son refus, il peut éventuellement demander une restitution partielle de cette somme. Les tribunaux accordent parfois une réduction de l'indemnité quand celle-ci est jugée excessive au regard de la durée d'immobilisation.
Sauf clause contraire, le bénéficiaire d'une promesse de vente peut la céder à un tiers, qui se substitue à lui. Ce qui lui permet de récupérer l'indemnité d'immobilisation.

3. Le propriétaire renonce à vendre le logement avant que le bénéficiaire lève son option. Dans ce cas, ce dernier ne peut obliger le propriétaire à vendre son bien mais il est en droit d'exiger des dommages-intérêts, éventuellement en portant l'affaire en justice, et uniquement après avoir levé officiellement l'option dans les délais.
Il en est de même quand le propriétaire vend à un tiers pendant le délai prévu et avant la levée de l'option.

4. Le propriétaire refuse de vendre le logement après que le bénéficiaire a levé son option. Outre les dommages-intérêts qu'il peut réclamer, ce dernier peut aussi obliger le propriétaire à vendre son logement puisque la seule levée de l'option suffit à conclure légalement la transaction. Dans certains cas, si le vendeur joue la « politique de l'autruche », le jugement du tribunal peut même faire office d'acte authentique officialisant la transaction.
Naturellement, l'indemnité est remboursée quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations.

Le compromis de vente

Il s'agit ici d'un véritable acte de vente avec « début d'exécution » puisque les deux parties sont engagées de façon irrévocable: le vendeur promet de vendre au candidat, qui promet d'acheter. Ce dernier verse en contrepartie un « dépôt de garantie » comme dans n'importe quel contrat.

Si l'une des deux parties concernées renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant, de surcroît, des dommages-intérêts.